第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（11）

    上面我们介绍的是针对短期1年期限的贷款，对于时间较长的10年或者20年房屋按揭贷款，提前归还贷款是可以节约利息的。而且提前还的时间越早，那么节约的利息就越多。如果是部分还款，那么归还的越多，可以节省的利息也越多。但是，现在的银行对于提前还贷，是要收取违约金的。而且每个银行的规定不同。因此，我们在投资房地产时，采用贷款方式投资的，一定要计算好自己的成本。

    第四节 房地产泡沫——次贷危机为什么如此不留情面

    美国在上世纪90年代对IT 产业投资过热，出现了严重的IT 产业泡沫。在2000 年后，IT产业的大量的投资使得生产过剩，股市网络泡沫破灭，经济出现衰退迹象。为了刺激经济增长，美联储实行了宽松的货币政策，刺激了房地产业发展，低利率推动房价走高，造就了美国次级债抵押贷款和以此为基础的次级抵押债券衍生品市场的繁荣。房地产泡沫被越吹越大。

    2006 年，美国降息至1.25%。从2001年到2007年，美联储连续13 次降息，刺激了美国房地产市场的繁荣。但从2006 年7 月开始，美联储连续17次上调基准利率到5.25%，贷款利率调至8.25%。次级贷款利率，则增至11.25%。由于贷款利率上调，特别是次级贷款利率大幅度上调，导致一大批低收入者还不起房贷，货币政策此时又处于无效状态（即流动性陷阱），次贷危机终于爆发。次贷危机的根本原因在于房地产泡沫。

    房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

    在现实生活中，我们将房地产看作是一种保值增值的最优方式。风险总是与收益成正比，这是投资中黄金原则。可是我们只看到了房地产作为投资对象的优点，忽略了房地产投资的致命风险——房地产泡沫。投资房地产的资金来源，大多要依赖银行。可是当房地产出现泡沫，银行的房贷就会出现问题，如果控制不及时，房地产的泡沫将会从金融系统渗透到所有经济领域，也就造成了全社会的经济危机。到时不要说依靠房地产投资来保值增值了，就是连投进去的资本金都可能无法收回。

    房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀。这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。

    首先，土地的有限性是导致房地产泡沫产生的根本原因。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的。但是土地是有限的。如果一国政府使用土地进行基础设施建设，就会使得土地资源更加稀缺。房地产开发商越来越多，而用房地产抵押向银行借款的炒房团也随之增加。俗话说，物以稀为贵。房地产因此成为了投机的最佳品种。

    其次，过度投机是房地产泡沫产生的直接原因。由于土地是稀缺的，很多人买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖获利。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，过度投机，房地产泡沫就会随之产生。

    最后，投机者过度依赖银行贷款是房地产泡沫产生的必要条件。房地产泡沫能