第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（10）

    就本例来说

    每月归还本金=500000/120=4166?.67元

    第一个月还本付息金额=（500000/120）+（500000-0）×5‰

    =6666.67元

    第一个月归还利息=（500000 – 0）×5‰ = 2500元

    第二个月还本付息金额=（500000/120）+（500000-4166.67）×5‰

    =4166.67 + 2479.17 = 6645.84元

    第二个月归还利息=（500000 – 4166.67）×5‰

    =495833.33×5‰=2479.17元

    第三个月还本付息金额=（500000/120）+（500000-4166.67×2）×5‰

    =4166.67 + 491666.66×5‰=4166.67 + 2458.33

    =6625元

    第三个月归还利息=（500000 – 4166.67×2）×5‰

    =491666.66×5‰=2458.33元

    从上面的例子，我们可以看出两种还贷方式有区别。

    首先，就是计算方法不同。等本息还款法，是借款人每月以相等的金额支付给银行。等本金还款法，是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。由于计算方法的不同，两者在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等本金还款法的利息总额少于等本息还款法的利息总额。从例子中，我们也可以知道，还款前几年的利息、本金比例不一样。等本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大。等本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天。

    其次，就是还款前后期的压力不一样。因为等本息还款法每月的还款金额是固定的。所以在收入与支出基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的。等本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减。同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

    最后，两种还款方式适合不同人群。两种住房贷款的还款法主要是为了满足不同按揭购房者的需求。通过例子中比较，可以知道等本金还款法的年还款额是逐年递减的，但前期的每年支付金额要大于等本息还款法，负担较重，适用于有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，如中老年人等。等本息还款法每年的还款额相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。

    但是，如果我们考虑资金的时间价值，那么两种还款方式从本质上是一致的。货币资金在不同的时间点上具有不同的价值。一般来说，年初的一元钱的价值要小于年底的一元钱，这是由于资金在周转使用后会产生增值。时间越长，资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单的比较大小，更不能相加。