第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（9）

    按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物的一种方式。

    住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

    那我们为什么要按揭购买住房呢？我们用一个故事来解释。

    小杰想要购买蓝色经典小区的住宅，房价为100万。他有两种选择：一次性付清方式和按揭贷款方式。如果他采用一次性付清方式，则需要现在就支付100万元。如果他采用十年期按揭方式时，市场利率为12%，首付20万，每个月还贷1万元。那么，小杰按揭贷款方式的总还款额是20+1×12×10 = 140万元。这个金额比一次性付款100万元，多付出了40万。如果我们按货币的时间价值进行折现，那么我们还款总额的现值就是：20+1/(1+1%) + …… + 1/(1+1%)120 = 87.8万元。通过与一性付清方式比较，我们发现按揭贷款买房的成本更低。如果市场利率为6%，首付同样是20万，其他条件不变，则按揭贷款买房的成本现值是：20+1/(1+0.5%) + …… + 1/(1+0.5%)120 = 108.32万元。那么此时，按揭贷款的成本则高于一次付清方式。按照成本最小化原则，我们应该选择一次性付清。如果小杰投资房地产，准备持有待增值后出售，那么只要他出售时的价格高于按揭贷款还款额现值很多，就可以以按揭贷款的方式来投资房地产。这也是在投资学中所讲的用别人的钱来干自己的事。

    现实生活中，很多中小银行为了吸引客户，都开发出了固定利率按揭贷款产品和浮动利率按揭贷款产品。固定利率按揭贷款，是指借款人与银行签订贷款合同时，约定在一定期间内计算利息的利率固定为某一值的贷款方式。所以，不论固定期间内市场利率发生了多大变动，借款人都按照合同约定的固定利率支付利息。如果贷款期间的市场利率上调，那么借款人采用这种贷款方式就获得了利益。但是，这种方式也是有风险的。如果贷款期间的市场利率下降，那么按固定利率支付的利息就多于按市场利率支付的利息。借款人就发生了损失。

    与固定利率按揭贷款相对的就是浮动利率按揭贷款。它是指借款人按照市场利率来支付利息的贷款方式。如果市场利率上升，那么借款人支付的利息就增加。

    因此，对于投资者来说，预测市场利率如何变化，是考虑以哪种方式贷款买房的关键。如果预期市场利率将会上调，那么投资者选择固定利率的按揭贷款更合适。如果预期市场利率将会下降，那么投资者选择浮动利率的按揭贷款更合适。

    等本金VS等本息——提前还贷谁更优

    等本息，全称等额本息还款法，是指把按