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第十章 房地产投资——亿万富翁捷径(10)(2/2)

在比较不同时期的资金大小时,应根据资金的时间价值折算到同一时期才能进行比较。在比较两种还款法的偿还本息多少时,如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观的。通过考虑时间价值,导致不同支付之间产生不同利息的因素,两种还款法的数量上是一致的。

    等本息和等本金两种还贷方式到期后虽有利息差别,但对客户而言,没有哪种更合算一说,只是满足不同投资者对现金流的要求。只有贷款额度很大时,两者利息差异才会非常明显。

    就上例来说,如果小杰今后想提前还贷,选择等本金还款方式更合算。等本金还款方式,由于前期比等本息归还本金数额要多,提前还款结算时利息支付相对会少。如果小杰在1年后一次性提前还贷,等本息还款法将比等本金还款法多支付利息351.19元。如果小杰采用等本息还款法,则现在需要支付本金462363.89元。如果小杰采用等本金还款法,则现在需要支付本金450000元。本金上也支付的更少。但是,对于已经选择等本息还款方式的投资者来说,合同已生效正在执行是不能更改为等本金还款方式的。更改还款方式相当于合同违约。

    另外,有时提前还贷,还要考虑能不能节约利息支出。

    小杰用房产抵押向银行借了一笔10万元的1年期个人消费贷款,利率为6.84%,贷款于2009年6月10日到期。为了节约利息支出,他于到期日前一天提前归还了10万元的贷款。还款时,银行告知小杰一共还款106916元。小杰觉得有问题,银行似乎多收了利息。10万元的本金再加上按6.84%收取的年利息也才106840元,可是提前还了一天为什么还要多交钱呢?难道是提前还款的违约的钱吗?

    银行向小杰解释了这其中的原因。原来这家银行的规定是1年期的贷款到期时一块归还本金和利息,计算还款额的公式是贷款本金×(1+贷款年利率)。而提前还款的还款额的计算公式则是贷款本金×(1+贷款年利率×实际占用款项天数/360)。如果实际占有贷款天数大于360天,则提前还款会使得实际贷款年利率高于约定的年贷款利率。因此,小杰于到期前一天还款,实际上占用资金的天数为364天,而年利率本来是360天的,所以小杰多交了利息76元。计算公式如下:100000×(6.84%÷360)×364 - 100000×6.84%=6916 – 6840 = 76元。所以对于是1年期的贷款,提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为很多银行的年利率是按360天计算利息。但是我们的自然年是365天或者366天。如果我们提前还贷,贷款的实际天数少于360天,那么我们就可以节约利息支出。如果我们提前还贷,贷款的实际天数大于360天,那么就会支付更多的利息。借款的实际天数360天,就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。如果我们事先问清楚银行的政策,那么我们就不会多支付利息了。