否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。如果没有银行的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。美国的次贷危机就是银行不执行严格的贷款标准，过度放贷的结果。

    那么我们如何判断什么时候投资房地产的风险过大呢？在投资学中，我们并没有一个非常科学的公式，可以计算出什么时候会产生房地产泡沫。通常情况下，整个宏观经济形势、房地产投资增长率、商品房空置情况、商品房价格上涨程度和房地产商财务状况可以为我们发出警惕的信号。如果整个宏观经济形势处于高胀的状态，那么房地产的投资将会是整个经济的导向标。这个时候最容易产生房地产泡沫。如果房地产开发投资增长率显著高于宏观经济增长率时，就有产生泡沫的危险。土地开发增长率节节上升有时正预示着房地产开发投资增长率过快。如果商品房的空置率达到20%时，就是房地产业过热的征兆。如果商品房价格持续上涨，而商品房价格的上涨超出了居民收入的增长，那么房地产也同样预示着泡沫的产生。如果房地产商的负债率过高，且持续上升，那么房地产业就走向了美国次贷危机的局面。

    总之，我们在追求收益最大化的同时，也要注意风险的程度。风险总是与收益成正比。低风险高收益的投资只会是昙花一现。

    后记

    2009年年初，我和刘银锁参加了中国经济体制改革研究会的证监会项目，负责整理投资者给证监会的来信和来电（其中包括一些建议、投诉等等），接触到很多投资者上当受骗的例子。比如有的公司向投资者兜售陕西等地的科技型未上市企业的原始股，声称“这些企业即将在美国纳斯达克上市，购买原始股会有巨额收益”，有的退休老人用养老的钱买了这些所谓的原始股，血本无归。还有的投资者花了很多钱买内幕股票，或者宣称能只赚不赔的炒股软件，结果却损失惨重。一桩桩事，触目惊心，这里面一个很重要的原因是很多人投资知识不足。

    中国证监会尚福林主席多次要求加强投资者教育工作，他指出通过加强投资者教育，使投资者系统了解投资知识，不仅可以减少投资者的盲动性，有效引导投资者理性投资，而且还有助于引导投资者对资本市场的建设和发展采取更理性的参与态度，助推市场建立健全风险防范和化解的自我调节机制，提高资本市场的弹性和抗风险能力。

    编写一本能够为投资者提供大量投资知识，又能让投资者读懂的书非常重要。投资学包含很多领域，为给读者提供一本内容丰富而又具有专业水准的投资学读物，我们组织了几位在不同的投资领域有着深入研究的同志共同完成了本书的写作，其中包括李久佳、刘银锁、杨光、杭静、李晓慧、王晓菲、杜斌负、李九光。

    由于作者水平有限，缺点错误在所难免，恳请读者给予批评指正。

    李久佳

    于小月河畔

    2009年11月15日

    （全本完）