第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（7）

    第三层含义是按产权证的发证机关来区分的。国家发产权证的叫大产权。乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权。这里的小产权并不构成真正法律意义上的产权，不是真正合法有效的产权。就好像真假美猴王一样，都叫孙悟空，长得也差不多，可是一到佛祖面前就原形毕露了。这种小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局不给予备案。

    第一层含义和第二层含义的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三层含义的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

    通常情况下看，乡产权房价格只是相同位置商品房价格的40%至60%。同样是普通住宅的乡产权房在买卖时也不用缴纳契税。它们的物业费、水电费和采暖费更便宜，但是小区的服务管理水平也会打折扣。

    地段——我们不再是赶集

    “有时候，面子很重要”——200米临街旺铺，就势生财；

    “有时候，还是小点好”——40-80平方米底商，超低掘金门槛；

    “有时候，还是高点好”——6米挑高，突破财富极限；

    “有时候，还是有角好”——二环金角，四线地铁，集聚百万人潮。

    这是位于北京西直门地铁站西北角的“钻河公馆”的广告。这则广告非常吸引人的眼球。可是它却说明了一个非常重要的道理：在投资者投资房产时，地理位置、人文环境和房屋自身情况是考虑的重要因素。无论是投资个人住房，还是商铺，我们都可以从以上的三个方面进行考虑。

    地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。“有时候，面子很重要；有时候，还是有角好”。这两句讲的就是地理位置的问题。“二环金角，四线地铁”正是北京城市中心区域，也是交通换乘的枢纽。在这里，投资个人住房，由于在城市中心区域，交通便利，升值的潜力很大。又由于交通枢纽，人来人往，周围商业气氛浓，对于投资商铺的人来说同样也是一个不错的选择。上海曾经也流传着这样一句话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。当时的上海浦东新区相对于繁华的浦西来讲，还是个荒郊野外，人们不愿意住在浦东。广州人曾经也仿照上海人，流传着同样的一句话：“宁要河北（珠江以北）一张床，不要河南（珠江以南）一间房”。所以，我们在投资个人住房时，应该选择那些交通便利、便民设施齐全的地方。没有人喜欢每天只有翻山越岭才能回家，也没有人喜欢周末去商业中心，就像乡下人进城赶集似的。

    人文环境也是投资房地产需要考虑的重要因素。它影响着人们居住的