第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（4）

    随着生活水平的提高，越来越多的人开始追求住房的舒适度了。低容积率意味着居住在一块地上的人少，给每个人的空间更大，每个人享受的基础设施更多。如果开发商的用地面积是1万平方米，以容积率为2来算，那么开发商就可以建造2万元平方米的房屋。如果开发商在开发过程中提高容积率到3，那么以每平方米2万元来计算，开发商就可以多赚（3－2)×2×10000=2亿元。与此同时，小区住户的舒适度将大打折扣。时不时，我们都会在新闻中听到，有关因为容积率出现打官司的现象。有的是因为买期房时，承诺的是板楼，而最终盖出来的却是小高层。国家对于低容积率的标准为：别墅、独栋住宅不高于0.4，叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.2 ～ 1.3，小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。

    许多投资者在买房时，都不太注意容积率。到了后来才发现楼房与楼房之间的间距已缩小，采光、通风、绿地、停车，甚至使用电梯也会受到影响。容积率直接涉及到居住的舒适度。但是同等条件下，容积率越高的房子，价格会越便宜。因此，这样的住房是“穷人们”的偏好。穷人更多居住的是高容积率的房屋。就像超市卖进口香蕉和国产香蕉一样。两者从外表来看，进口香蕉更大，国产香蕉较小，而价格则是进口香蕉比国产香蕉高了快两倍。所以，工薪阶层通常都是买国产香蕉，而有钱人才会经常购买进口香蕉。

    在城市的中心，我们总是可以见到这样房子：有的住房容积率很低，可是你却感觉不到舒适感。这就和区域容积率有关。小区之外的区域容积率也在某种程度上影响了小区自身的容积率。有些住房的容积率不高，但其周围都是高楼大厦，一眼过去没有什么空旷的地方。这使得整个小区就像一个“盆地”，给人的舒适度也会随之降低。如果一个容积率并不算低的小区，建在了公园旁边。公园里有湖，有绿地，还有小山，那么这样的小区反而给人们一种舒适的感觉。但是，这样的房价也不会低下来。

    人们经常混淆的，与容积率很相似的一个概念是建筑密度。建筑密度是指每一栋楼的所占的地面面积总和与小区总占地面积的比值。所以，低密度不是指低容积率。国家在相关文件中规定，中心城区的建筑密度不得高于28%，郊区的建筑密度不得高于23%。从直觉上讲，很多投资者都会认为小区里建板楼的建筑密度高于塔楼。板楼之间的间距要求小于塔楼。因此，同样面积的小区建造的板楼的一定比塔楼多。但是，现实的生活中，尤其是在大城市里，为什么开发商都愿意建塔楼呢？大中城市的土地很稀缺，开发商拿地建造住宅的成本很高。为了充分利用土地，为了获取更多的利润，开发商当然愿意建造塔楼。塔楼的住户远比板楼的住户多。

    因此