第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（3）

    为了实施城镇化战略，为了改变现有的二元结构状况，大量的农村人口向城市流动。他们有着巨大的住房需求，形成了对住房的刚性需求。而各大中城市进行的旧城改造，拆迁量越来越大，拉动了新房的需求量。

    上海、北京等一线城市都在争创世界大都市。当初北京申奥成功，上海申请世博会成功之时，就有大量的炒房团开始在两地不断炒房。这是一种为国际大都市建设提供利好预期的消息，促使国际、国内形成了国内一线城市房价必然上涨的预期。

    从供给方面来看，房屋的供给在一定程度上又创造了人们对房屋的需求。近几年我国房地产开发水平迅速提高，各种房地产概念蜂拥而至。比如：能买到全市最便宜水果的概念楼盘等。各具特色的房地产概念楼盘层出不穷。丰富的房地产供给，刺激了消费者的购买**。

    但是，我国房地产开发结构存在着失衡。房地产的有效供给不足。开发的商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理。商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足。这造成了高、中档商品房空置，经济适用房供不应求。房屋供求结构失衡加剧了房价上涨。

    投资工具稀缺又造成了房地产市场资金过热。金融市场与房地产市场互为替代品。金融市场越发达，对房地产市场的替代性越强，房地产市场非理性发展的概率愈低。看好中国房地产市场的不仅是国内的人们，连国际游资都加入进来。由于人民币对美元的持续升值，导致大量的国际游资涌入中国的房地产市场。投资于房地产不仅可以获得人民币升值的利润，还可以获取房地产升值的利润。他们不断地将触角伸向了广大内陆省会和二线城市，对不断高涨的房价推波助澜。

    “不买房运动”想呼吁通过房地产的市场化把房价降下来。可是市场化也不可能将房价拉下来。房价下不来，一方面对于我们买房不利，但另一方面又有利于投资房地产市场。

    五证——无证的城中村销售

    房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

    随着城市化进程的不断推进，城中村的改造成为了房地产开发商的项目热点。由于政府对城中村改造没有明确统一的政策规定，城中村改造项目开发几乎都在“摸着石头过河”。有很多的城中村采取与开发商合作的方式。由开发商出资金，城中村出土地，共同组建开发公司实体。由于城中村改造是以村乡集体经济为主体，所以其土地成本非常少，这就使得城中村改造房无证低价销售风刮遍全