了一口烟，便又接着说道：
“刚才你们的大伯说过，每逢中国有变动，租界的势力便大一点，太平天国时代是中国在租界的主权整批丧失的时期；租界的特殊地位可说是在那时候下的种。后来中法战争、中日战争、义和团运动、日俄战争，民国以来更有无数次的内战，——这些变乱都不在上海附近，可巧把各地的人和金钱都赶到上海来，成全了上海的繁荣。即如我们一家现在全搬到上海来，也何尝不是因为农村破产，内地土匪横行，这才逃难逃来的么？所以要是太平天国以后中国一直太平下来，上海的租界决不能成为现在那样特殊的地位。……”
“后之视今，亦犹今之视昔呢！”大老爷忽然感慨很深地念了一句古文。
这时大家都觉得倦了，随便谈了几句，就各自睡觉，不在话下。
四狂热的投机市场和不出烟的烟囱
第二天上午，北京路那家银行里的周亲家忽然打了个电话来，说是杨树平方面有一家住宅要出顶，房租不贵，只是顶价太大，要请大老爷二老爷亲身去接洽。于是大老爷就和二老爷商量，一面仍到敏体尼荫路去看房子，一面也不妨到周亲家那边去谈谈。大老爷带了继成到法租界，二老爷带了继美到北京路。珍小姐一心要看看怎样门外是租界，门里是中国界，便拉了继成的夫人到闸北去。旅馆里只留下两位太太陪着老祖父调弄继成的三岁孩子解闷。
继美这时看见了公共租界最热闹的中区了。最惹眼的，是满街飘扬的”大减价”的旗帜。再仔细一看，差不多每一家”大减价”的商店都还有特别赠品；这里有一家百货公司门前摆着一辆华丽的汽车，车上插着纸旗，大书”头奖”，那边另一家百货公司却又有赠送航空奖券的办法，说是有得一百万元的希望。就是顶看不上眼的小旗子罢，也在大玻璃窗上贴着红绿纸条的标语，声明它那里是”赠上加赠”，等待顾客们发一笔横财。就是理发铺子罢，也在廉价之外加”赠券”，头奖也是汽车，二奖三奖是无线电收音机或者全堂红木家具。继美虽然也是第一次来上海，到底和六十年前在上海住过的老祖父不同，他知道这是因为”不景气”，商人只好利用人们想得横财的心理来吸引主顾，要是他的老祖父见了，也许疑是到了”君子国”，做买卖的只求亏本，让顾客去发财了。
不多时，到了北京路。继美这才知道这个从前的李家庄现在成为中国钱庄和银行的集中点了。他跟住了父亲，从宁波路、天津路那一带走来，一路上他约略数一数，大大小小的银行钱庄就有三四十家；在一个转角上他朝四面一看，只见高大洋房全是银行，再过去又是银行。在家乡时只见过中国、交通、中央三家银行钞票的他，真想不到上海还有那么多的名字也没听见过的银行！这些都是中国人的资本！然而为什么还听说许多中国工厂缺乏资金，以至倒闭呢？继美一时间想不明白。
而且他也不能再想下去了。因为他们已经到了周亲家所在的那家银行。这是不大不小的一家，当然是不发行钞票的，可是有储蓄部，倒也”门庭若市”。二老爷是常来的，银行里的职员大都认识他。一见他进来，就有一位招呼道：“请等一下罢。周先生到交易所去了。”
“噢噢，就会回来的罢？”二老爷随口问着，心里却懊悔来迟了一步；他们银行里人上交易所，总是有买卖，知道他到几时才回来呀。
“快的，快的。十一点过头，一定要回来。”是那边的回答。
二老爷一看钟，才只九点三刻。他想道，糟了，十一点碰见周亲家，怎么还有时间到杨树浦呢？继美在旁边很懂得他父亲的意思，就趁势撺耸着老头子到交易所去找那周亲家。二老爷也觉得在这里呆等不是办法，回旅馆去也没有什么事，倒不如也上交易所去听听市面；于是问过了银行里的人，知道倘若华商证券交易所里没有周先生，那就一定在纱布交易所，二老爷就带着继美从”银行街”转到那证券交易所所在的汉口路。
“爸爸，上海的银行都在天津路、宁波路、北京路那一带么？”在路上时，继美忍不住问了。
“也不尽然。那边一带多一点罢了。”二老爷回答，“外国银行和中国、交通、中央、通商等大银行都在外滩。所谓外滩银行才是上海金融的主脑。”
“我看周亲家那家银行只有储蓄部还热闹，可是刚才我留心一瞧，储户倒是十元五元的零星小户居多数；他家又不发行钞票，行里用了许多人，开销想来不小，他们怎么还能赚钱呢？”
“哈哈，这一问倒有意思。回头你到了交易所，你就知道了。”
但是继美这性急的人，如何能等到”回头”；他缠住了老头子道：“恐怕我看不出什么来呢。还是先讲给我听罢。他们银行里收了储蓄存款，也出利息的，我看他们的章程，年份愈长，利息就愈厚，有到了二分五的；难道他们再放出去可以打到三分的利息么？”
“放出去呢，自然不能到三分，况且近年来百业萧条，也没有稳当的地方可放。他们吸收了存款来，全是拿到交易所去买卖公债的。稳当的做法是套套利息，冒险的，可就投机了。农村破产，又不太平，金钱都逃到上海来。上海的银行家吸进了许多存款，也没处去运用，那不是要胀死么？自然都到交易所去变把戏去了。——哦，你看前面那体面的大洋房就是公债市场的证券交易所了。”二老爷说着就转过一个街角，果然一所簇新的高大洋房显现在眼前了，门前停有一些汽车和包车。像二老爷那样长袍子外面罩一件马裤呢大衣的人进出得很多。
继美跟父亲进了那”市场”，就不知道看什么好，听什么好。他只见很大的一个大厅里全是一层一层的人，而人层中间有一个核心，声音嘈杂得很。他又看见后面有一座高台，台上有两三个人，一个人手拿着电话听筒，涨红了面孔不住地嚷；听去全是数目字。他知道这里交易的全是库券或公债，可是他找来找去不见有人手里拿着那花花绿绿的公债票！他奇怪极了，正想问他的父亲，忽地看见他父亲跑前两步，挤进人层里去了。继美也跟过去，就看见了周亲家已在那里跟父亲咬耳朵说话了。那时场中的人声微微低了些。继美周亲家拱着手大声说：
“那么，恕不奉陪了。实在今天忙得很。亲翁，你雇一辆汽车去罢。是杨树浦尽头呢！门牌三十六号。亲翁，你只顾看房子。房子合意的话，顶费由我跟前途磋商。”
这时场中心又闹哄哄嚷起来，继美他们身边不住有人挤过。二老爷跟周亲家连说”再会”，就又挤出那人层来，站住了，揩一把汗，微笑地对继美说道：“今天有谣言，公债上落很大。周亲家大概不到十二点钟，是抽不出身子了。我们自到杨树浦去看房子罢。”
二老爷他们当真雇了一辆汽车，直放杨树浦。汽车从仁记路穿出外滩的时候，继美看见路的两旁全是高大的洋房，房上也钉着些洋文招牌，可是门前全都冷清清，只有守门的印度巡捕斜倚在门楣上。继美知道这些自然是铺子，可不明白为什么门前这样冷清清。他就问道：
“爸爸，这一带冷静得很，大概也是因为不景气的缘故罢？”
这一问把二老爷问笑了。”哈哈哈！这里呢，就是在景气的年头儿也是这么冷冰冰的。这里全是进出口洋行，——过去还有博物院路，圆明园路，全是短短的马路，却全是这些进出口洋行。他们只要几间办公室，几架电话，上千上万的生意，凭一句话。你不要看轻它冷清清，上海全市的热闹，甚至于长江沿岸各省的商业，全由它这里转的呢！”
“可是我看见一座三层的洋房上钉着五六块招牌呢，那自然是五六家洋行在一处了。只有三层洋房，也不宽，不过五六家门面，怎么装得下五六个家洋行的货呢？”
“傻子，你以为是专做门市的商店么？货要堆在店里。进出口洋行只有几间写字间，几本帐簿，至多几本货样；他们的货全放在大堆栈里。你到浦东一看，就知道堆栈是什么个样子。近一点，苏州河沿岸也有不少的堆栈！堆栈自有主人，倒不一定是进出口洋行自家建的。”
继美好像明白过来了，他忽然拍着手说：“怪道刚才在交易所里也看不见半张公债票！”
这句话又引得二老爷大笑起来了。于是他再解释，交易所买卖公债，倒不一定有货，许多投机的人都是未必有货的。所以有”买空卖空”这句话。老实是”赌博”罢了。
“那么，纱布交易所里也不见纱布了？那边做交易，是不是凭货样？可惜刚才没有带便去看一下。”继美又问了。
“不是的！”二老爷摇着头，好像诧异着继美为什么总弄不明白。”不是的！纱布交易所，还有也在爱多亚路的杂粮油饼交易所，在民国路的面粉交易所，九江路的金业交易所，在四川路的证券物品交易所，全跟证券交易所一样，闹哄哄一个市场，做买卖都是伸伸手罢了。”
“那些交易所也像证券交易所那样闹得要命么？”
“自然！你不听说周亲家也跑纱布交易所么？不过纱布或面粉交易所的主要买卖人自然还是什么面粉大王棉纱大王了。”
说到这里，汽车外闪过了一座高大洋房。二老爷一眼瞥见，就指给继美说：“这就是一个堆栈。”继美赶紧看，那堆栈已经落在后边了。现在汽车已经到了杨树浦路，就加增了速力跑。继美觉得此地又跟别处不同，也就注意地看，暂时不说什么。
过了一会儿，继美自言自语地说：“原来这里是工厂区域。已经过了好几个纱厂。”
二老爷和纱厂方面向来有点关系，听得儿子这么说，忍不住叹了口气道：“不错，这里是大规模工厂集中的地方，纱厂尤其多，英国厂四个，日本厂八个，中国人办的厂也有八个，总锭数是八十万零九千光景，内中中国占一半不到点儿；可是你要知道近来中国厂都只开半工。”
“全上海共有多少纱厂呢？”继美也很关心地问。
“哦，哦，大约中国厂是二十四家，七十七万六千多锭子；英商三家，倒也有十五万三千多锭子旧商有三十厂，嘿，那就有一百零一万锭子呢！势力是日本纱厂大。中国方面资本最雄厚的是申新纺织公司，可是近来也不景气，你不是看见报上载过申新要整理么？不是说实业部派员调查过么？”
“我听说上海还有一百多家丝厂呢，怎么一路来不见一个？”
“丝厂么？大都在闸北。全上海据说有一百靠十个厂，丝车总数是二万四千多，女工数共约五万多人；可是现在只有十几厂不死不活地还在开工；其余的全是烟囱里好久没有烟了！你想：中国的缫丝工业不是全部破产了么？而且一百多家丝厂只剩十多家，货是出得少了，你以为存货总可出清了罢？然而不然。上海现在还有许多陈丝堆在栈里，银行家放出的押款还是结不清楚！”
“那么多丝厂，一共有多少资本呢？”
“这倒不大明白。约莫有二百五十万罢。丝厂的规模全不很大，每家的资本多则五万，少则一万五千也有的。本来一年十二个月它们实足开车的日子不过八个月，从前景气的时候也是如此。它们的流动资本也不多。春天收茧子要钱，大都是向银行里去借，销去了丝再还；碰到丝销不好，自然周转不来了。何况日本丝又在欧美市场上跌价竞争！真真没有办法！”
二老爷说着就又叹一口气。暂时他们都没有话。这时汽车慢了些了，因为前面有两架很大的运货汽车挡住了路。运货汽车上全是大包的美棉，堆得很高，车子轧轧地老是跑不快。
“爸爸，开纱厂想来要大资本罢？”继美忽然有感似的问着。”上海的工业里头，是不是纱厂方面投资的数目最大？”二老爷点了点头，却不作声。继美又问道：“那么，第二位是什么呢？”
“第二位么？你是说资本罢？那个，那个，据说是香烟厂了。上海全市有四十**个烟草公司，中国人办的居最大多数，总资本是四千一百万光景。纺织工业算是第一位，总资本也不过一万九千万罢了。并且这几年来，各项工业全不景气，独有卷烟工业却还能赚钱；有一家烟草公司股票涨上了三倍。全市四十八个烟草公司中间倒有一大半是近三四年里新开的！交易所里热闹，香烟生意好，这真不是有脸的事！”
“那么，机器工业的情形如何？”继美又问；他记得先生说过，机器工业发达才是工业兴隆。
“这个，说来糟得很。据说只有二百九十多家，共计资本二百四十四万。可见中国人开厂全向外洋买机器。倒是印刷工业，听说共有资本一千一百多万呢！这也不算奇怪。香烟的盒子以及许多货品的纸包，都需要花花绿绿的印刷，还有你看近来上海出的杂志大大小小不知道有多少！还有化学工业方面，倒也有九百多万资本，这也是应该的。不是中国人的化妆品近来多得很，连乡下的毛头小姑娘也离不了雪花膏和生发水么？这跟香烟生意好一样是叫人叹气的事！”
二老爷说着当真又叹了口气。这时期车在慢慢停下来了，但是二老爷发了牢骚就不肯住嘴，他又说道：“香烟厂虽然中国人办的多，可是原料又要仰仗外洋；照民国十九年的海关报告看来，那一年上海进口的外国烟叶共值二百六十二万海关两呢！所谓国货香烟还不是一半外货么？”
这当儿，汽车咕的一声就停住了。汽车夫回过脸来说，前面路破，车子开不进。好在只有二三十步就是二老爷他们要去的那个里了。于是下了车，付过车钱，父子两个慢慢走去。二老爷还不住的皱着眉毛叹息。继美跟着，也不作声，忽然二老爷转过脸来又对继美说：
“全上海各工厂的资本总数大约有三万二千万元，其中华商所办工厂资本只有一万万多，日商工厂的资本却有一万五千万旧本人在上海的经济势力超过了中国人一半呢！”
“哦，哦，可是，爸爸，上海的工业区域就只在这里杨树浦一带么？”继美说着就抢前了一步。
“不然！沪东是杨树浦、引翔港一带；沪西的小沙渡、曹家渡一带也有大工厂，许多日本纱厂就在那边。此外，闸北的潭子湾、顾家湾一带，从前很有些中国人自办的各种各样的小厂，不过一二八以后，炮火打掉的打掉，停闭的停闭，现在寥寥得很了。南头在高昌庙、日晖港一带，浦东的陆家嘴、烂泥渡一带，吴淞的蕴藻浜一带，也都是工厂区域。——但是，近来许多烟囱都不出烟，上海的工业真是不堪设想！”
“爸爸，到了，到了！爸爸！过头了！”
二老爷说得起劲，竟错过了那里门；幸而继美眼快发见，这才不过多走了几间门面。
五鸽子笼
原来二老爷同继美要”看”的房子是在公共租界极东头华租交界处的一条马路上。那个”里”的外貌倒很”上等”似的，里边走路倒也宽阔，只是垃圾箱旁边太那个了，——垃圾从箱里满出来，侵占到走路上。好在二老爷原不是”看”垃圾箱，并不在意。他看到那一排房子是三层楼；造料也像还结实，心里先就有了三分欢喜。
三十六号是找到了。拍拍地打着门环，里边就有人问”做什么？”听说是来”看房子”的，里边就不作声了，过一会儿，方才回答道：“请走后门去问二房东罢！”二老爷这才知道这里住的不是一家，于是绕到后门。开门的是一个江北娘姨，接着主人也从楼上下来了。双方在楼梯边叙了寒暄，就请上楼了。那屋主人先指着外边反锁的亭子间说道：“这里，跟下面的灶间一样大，里面新粉过。人出去了，不能进去看，真不巧！”
二老爷含糊点着头，心里想道：“好！又一家！那么是三家分住了！”然而使他吃惊的，是三层楼又是两家分住着。继美从没见过这样”叠罗汉式”的住法，睁大了眼只是发怔。他这时候才发见楼梯头和屋角里到处全是杂物，小孩子的摇篮呀，尿布呀，混成一个”极乐世界”，他简直不敢伸脚，恐怕一伸脚就会碰倒了什么似的。二老爷却还要看看晒台。不看犹可，一看只觉得这一间屋子的晒台好像两个长子中间的矮子：左右邻全是在晒台上搭成了”阁”，阁上再做成晒台。
“寸金地皮，这里大家全是这样挖算的呢！”房主人看见二老爷眉头一皱，就笑着说明。
“对呀！可是倘或有什么火烛不小心，那岂不危险得很么！”二老爷应着。
再下楼的时候，房主人又指楼梯旁一个”假二层”说：“这里是娘姨困的。府上要是人不多，——大小十二三位罢，那么，自己住了楼下和二层，第三层还是可以出租。”
“承教，承教！”二老爷一边客气，一边就走后门。“要不要，回头我请舍亲周先生来关照罢。”在后门口又这么说一句，二老爷就带着继美走了。这时候，他才看见这里内几乎每家门上贴有小小的”余屋分租”的红字纸。最妙的是那两家自造第四层的左右芳邻还在”招租”灶披呢。
“真正是鸽子笼！”继美松了口气似的说，跟着他老子走出了里门。
“其实也怪不得他们！不过人多房子破，火烛难免不能小心，要是一个失火，总有几个人逃不出性命！”二老爷一边说，一边就摇着头。”这样情形，也是近年来的事。一方面工部局想增加房地捐，把地价提高，另一方面银行界把吸收来的存款大购地产，荒地上都造了新式的小洋房，旧房子也陆续翻造；通行的是三层楼，房间多。可是租价也大了。房客除了想尽方法分租出去，还有什么别的办法呢？人家只看见上海住房陡然增多，而且天天有翻造，而且新造的总是三层楼，以为这是上海市面一天一天在好，哪里知道骨子里是大大不然呀！”
“听说上海还有什么平民区，那又是怎么个样子呢？”继美问着，心里以为要是比刚才所见那屋子还得多住几家，那就只好每一层多搭出一个搁楼来罢。可是二老爷却回答道：
“平民区就是草棚！还有住在船里的。可是这船并不在水里，却在地上，就是把破船倒翻过来，当作一个屋！上海有二十二万工人，恐怕有一半人数是住的那样的草棚和船屋。住鸽子笼式市房的，大多数还是脱不了长衫的中等人家。前些时看见《字林西报》说，上海的外国人，一夫一妇的小家庭，每月收入六百两，还不够开支。哼！中国人怎样呢？据说一夫一妇在上海，租一个亭子间，每月也得六七十元的开支。做衣服还不在内呀！”
“为什么要那许多？”继美也觉得意外了，他知道他家在家乡时，老祖父以下也有五六个人，也不过每月开销七八十元罢了，而且过得很舒服。
“哎！听听是难以相信，算算却又再也省不了；一夫一妇开支六七十元，其实也不能算是浪费，只有中等人的生活罢了。可是住的就只能是亭子间，几家人家分住。在上海，鸽子笼生活竟是平常得很！”
二老爷说着就带继美转了一个湾，“那边就是电车站了，我们坐电车回去罢。”
六”上海之将来”
又是晚上了。继美他们住的那旅馆又开始嘈杂起来。隔壁房间里新来了一伙客人，一进房就劈劈拍拍打起麻将来；艳装的年青女子，——看样子都有点”野气”的，不住地在房门外的走道中跑来跑去。忽然有一张纸片从门缝中塞了进来，继美拾起一看，却原来是什么女相士的广告，上面还印着那女相士的照片。这时房间里只有继美一个。老祖父由继成夫妇陪着到什么梦春阁听”说书”去了，两位太太刚出去买东西，两位老爷有应酬，珍小姐还没回来。
继美是被派定了在这里看守”大营”的。他一会儿到窗前去望望”二十二层大厦”的电灯，一会儿又开了”无线电”；最后他翻着网篮里的书，忽然翻到了一本《新中华》杂志的附刊，《上海之将来》。
“哦，上海之将来？”继美自言自语地说，就一页一页看下去。正觉得这”上海之将来”并不是他理想中的”定货”时，忽然房门上擦的一声响，珍小姐跳了进来。
“怎么只有你一个？他们都到哪里去了？”珍小姐一边脱大衣，顺手丢在沙发上，一边没头苍蝇似的嚷着乱着：“呀！二哥！你今天不同我一道去，真真可惜！我又看见六十年前的上海了！六十年前！哈哈，你瞪大了眼睛活像条金鱼！告诉你，六十年前的上海！有两个上海！”
“呀呀，装得像，可是谁也不信你呵！”继美冷冷地说，又低去头看那《上海之将来》。
“骗你就不是人！听我说！”珍小姐劈手将那本书夺了去，往桌子上一掷，“我不是到闸北去么？啧啧，‘一二八日本人烧掉的房子还没造起来。可是，我又到什么——嗳，要说它偏偏忘记了！哎哎，哦！市中心区。对了，‘市中心去过了。二哥，那原是一大片田地、小村落，可如今开了马路，造了房子，市政府的新房子很漂亮的，——你看，这不是跟老祖父讲的六十年前的上海差不多？不过那是租界，这是中国！那不是有两个上海？这里，租界的上海，繁华到极点；那边，中国的上海，开始想要造起来！”
“你这样没头没脑的说，谁也听不懂的！”继美还是冷冷地。
“还不明白？真怪了！嫂嫂家的大哥告诉我：就是中国人要在租界外边新造起一个什么——哦，‘大上海来，要把租界的热闹搬到那边去呀！我们还坐了汽车逛那条中山路，新开的，真长真阔，就可惜路旁边还只有田地，露天毛坑，哈哈哈，昨晚上老祖父说的露天毛坑！……”
“谢谢你罢！听得我头昏了！你一五一十清清楚楚讲，好不好？”
“唷唷！听得你头昏么？”珍小姐撅起嘴巴，就旋一个转身，往床上躺着，不作声了。
“看呀看呀！你倒生气，卖关子！神仙才听得懂！”继美表明了不是不要听。
“不讲了！”珍小姐跳了起来。但是她怎么肯不讲呢？她是什么都留不过夜的。她很神气地在房里踱了两步，歪着头，先“哦哦”了几声，正想再提到那”市中心”，忽然房门外一片脚步声，老祖父同继成夫妇回来了，于是话头只好暂时搁起。
老祖父好像倦了，略谈了几句，就到里间的床上去歪着歇息。珍小姐趁这空儿，就抓住了继成问道：“喂，大哥，你说是不是有个市中心区？二哥尽说我其他呢！”
“不是说你骗我呀！你讲得那么没头没脑，怎么怨得人家不满意。”继美也自己辩护。
“今天上午我同珍妹逛过市中心呢！不是说谎的！”继成夫人也笑着说。
“谁说她说谎呀！我是要问怎么上海忽然跳出个市中心来？”继美有点着急了。
“哦，这个么？也计划了两三年了。”继成坐了，燃起一枝香烟。”这是一个大计划。民国十六年，把上海租界以外的中国界计共三十市乡，定为上海特别市，后来又改称上海市，市行政区域是：北滨长江口，和宝山县接界，西与嘉定、青浦、松江接界，东南与南汇接界，东与川沙接界，南北约百余里，东西约七十里，面积约二千七百方里。所谓三十市乡就是本来属于上海县的上海、闸北、洋泾、蒲淞、引翔、塘桥、法华、杨思、漕泾、陆行、高行，共十一个；宝山县属的吴淞、殷行、江湾、彭浦、真茹、高桥，共六个；——这十七个，现在已由上海市政府接收了；另外还有上海县属的曹行等八乡，松江县属的莘庄和七宝，南汇县属的周浦，宝山县属的杨行和大场，一共十三个，则暂缓接收。至于公共租界和法租界也包含在上海市行政区域内，不过称为特别区。……”
“看他好像上讲堂了！”继成夫人格格地笑着，“讲了半天，还没说到市中心呀！”
“不要忙呀，慢慢来。”继成也笑了，一看香烟熄了，就再燃着。“大约是民国十八年七月里罢，上海市政会议议决，划定闸殷路以南，翔殷路以北，淞沪路以东，预定路线以西，约七千余亩的地，为上海市市中心区域，并设立上海市市中心区域建设委员会，主持设施的计划。你们要晓得，现在上海市所管的十七个市乡中间，只有闸北和南市和旧上海城区是比较热闹的，其他的许多市乡还不是乡下地方么，正跟六十年前租界一样，所以市中心区域建设委员会的目的是先要建立一个中心区域，作为未来的大上海的基础。这委员会虽说是市中心区域的建设委员会，然而它的目光不能不顾到全市将来的发展。它定了分区计划。第一是商业区，划定了市中心区域和租界南市一带。照这划分，杨树浦一定也归入商业区了。……”“怎么？杨树浦一带现在不是工厂很多么？”继美插嘴说；他是顶会运用他的最新的所见所闻的。”那么，将来叫那些工厂搬场么？”
“那是将来的事，我不知道。”继成回答。“不过杨树浦一带划为商业区，市中心委员会自有它的理由。它以为杨树浦一带现在虽是工厂很多的地方，但这地段介于新旧商业地段的中间，如果保留现状，殊多妨碍，所以划入商业区。第二便是工业区了。那是划定在吴淞江两岸，这是照现状因利乘便；不过规定此处只能以用电力的较小工业为限，为的恐怕烟煤气侵害了住宅区域。至于沪南高昌庙附近浦江以北，铁路以南，本来就有兵工厂、造船厂等大规模的工业，不得不仍破旧。将来的工业区则选定了商港区以西，沿蕴藻浜及计划中之铁路一带。”
“所谓商港区，”继成燃着了第二枝香烟，继续说，“就是蕴藻浜入浦一带。第一步计划预定的范围是东沿黄浦江，南界鹅舸浦，西界中山北路，北界蕴藻浜。将来倘嫌不够，可以在蕴藻浜以北，吴淞镇一带，再行扩充。这新商港的计划，因为现在沿黄浦的各码头已经不够用了，多数海船不得不停在吴淞口。照委员会的计划，这商港区域内要开挖大船坞七个，建造仓库、码头，敷设铁路，并开马路同市中心区域的马路相接。除了已经划为商业、工业、商港等区以外，均划为住宅区。所以中山路两旁将来便有许多的住宅要出现。”
继成说完了，珍小姐先就赞叹道：“要是成功了，岂不洋洋大观。”
“哦，原来如此！怪道说是要把租界的热闹搬场！只是把租界收回了，岂不更好？”继美侧着头，并不对谁说似的自言自语着。
“可不是！然而收回租界不知何年何月，市中心区域的计划，据说就因为租界横梗在中间，对于大上海的发展非常不便，所以才想出来的。”继成说着把香烟尾巴丢在痰盂里，拍拍衣服，站了起来，似乎又要出门了。珍小姐忽然想起了什么似的跳叫着道：
“有了，有了！市面是靠人做起来的，是不是？你看近来逃难到上海的人有多少？要是全住到市中心区域去，岂不是马上就热闹了！大哥，房子难找，我们也住到那边去罢。”
“你倒说得好！可惜逃难到上海来的人只相信租界呀！”继成一边说，一边就开了房门出去。
“单有人去住，工业商业都兴不起来，也不成其为新上海的。况且单是人去住，也得先把交通弄方便！”继美接口说。这时候，房里忽然咿咿唔唔响出了新式《毛毛雨》的曲调来，把继美和珍小姐都吓了一跳。原来是继成夫人把无线电播音开起来了。
于是上海什么的谈话，便随着暂时搁起，可是房里三个人也没当真听那《毛毛雨》，各人望着窗外光彩陆离的都市的夜景，在怔怔地出神。