对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断。对住宅市场的价格垄断使开发商能够攫取超额利润，同时必然会降低企业的效率水平，妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平。
炒房行为：实质与影响
在国内住宅市场的垄断格局下，形形色色的炒房团以炒作方式操弄市场，不仅使垄断供给者的超额收益顺利实现，同时又加剧了房价的刚性，使某些开发商虚虚实实的涨价预言假戏真做、弄假成真，而且会恶化企业的资源配置效率，进一步损害消费者福利，制造社会的两极分化。恰恰因为居于垄断地位的开发商和炒房团属于来自垄断供给与垄断需求两方面的利益共同体，他们才会“嘤嘤鸣兮、求其友声”，彼此惺惺相惜、同气相求，前者才会为后者的敢作敢为高唱赞歌。近两年来有资料表明，在中国前100名富人中有一半以上从事房地产业（而在国际上这一比例仅为6%）。而国内房地产开发商和炒房投机者所得正是广大消费者所失。过度投机行为对于住宅消费市场的中低层消费者具有一种挤压作用，因为房地产价格刚性的进一步增强，一方面会使进入市场的最终消费者背上沉重的还款压力，另一方面又会把为数甚众的消费者挤出市场，使他们住房需求的满足变得遥遥无期、希望渺茫。因此，“温州炒房团”这类行为加剧了国内财富的恶性再分配，制造了流布甚广的不满情绪，也造成了社会的不稳定。
可以说，在房地产开发商垄断市场价格的条件下，获利最多的首先是房地产开发商，特别是那些有通天本事获得协议出让土地的个人或企业。他们从政府手中以低价获得土地，然后又把这些土地倒卖转让他人。第二是政府。政府不仅通过卖地增加其财政收入，而且房地产的发展拉动当地整个GDP和税收的增长，一箭双雕，一石三鸟，何乐不为？三是银行、各种中介机构等。而房价持续大幅度上升或表现出强烈的刚性，消费者的福利自然减少，广大消费者成为最大受害者。寻根溯源，“温州炒房团”的行为并不是这种市场结构的始作俑者，把目前房地产市场上的诸多矛盾都归罪于炒房行为，这没准儿是一种误导公众转移视线的障眼法。但过度投机的炒房行为的确会进一步加剧上述受益受损的利益分配格局。
有人认为，“温州炒房团”能够搞活当地的市场，增加该地的GDP与税收等。一般来说，这种说法自然没有错。房价的上升，GDP与税收也会随之增加。但是，我们的市场活跃与经济发展又是为了什么？难道是为活跃而活跃、为GDP而GDP、为税收而税收吗？如果是这样，这种经济活跃又有什么意义？正如中央政府提倡的科学发展观所指明的那样，所有的经济发展都应该是为了服务于人，都应该是为了提高整个社会民众的福利水平。“温州炒房团”的行为仅是让少数食利者大获其利，而让大多数民众的福利水平受损，让民众的财富轻易地流入以不正当手段暴富者的腰包。这不仅与科学的发展观背道而驰，而且是对社会所追求的公平性的一种肆意嘲弄和讽刺。即使在资本主义国家，当房地产市场出现过度投机时，政府也会迫于公众压力，及时出台抑制投机的措施。如果这个道理不错的话，“温州炒房团”的行为无论是投资还是投机，其实质也就不言自明了。
“温州炒房团”的行为即使在程序上是合法的，我们也不得不考虑其社会后果。“温州炒房团”的行为所需资金从哪里来？如果是用他们个人的财富积累去炒作，那么盈亏责任自然完全由炒房者个人来承担。但是，实际情况则不是这样。正如目前的房地产业把其产业的风险都集中在国内银行身上一样。“温州炒房团”的炒作也需动用银行贷款，方可调动杠杆，以小搏大。在这种情况下，假如市场行情稳定上扬，轻松获利自是易如反掌，所获收益当然落入个人荷包；如若房地产市场大起大落导致炒作失利，造成个人无法承受的损失则将由银行来承担。这种对收益与成本严重的不对称，巨大的风险向信用机构的过分集中将带来极大的隐患。在我们周边的一些国家和地区以至我国部分地区，前些年房地产市场经历过度投机直至泡沫崩坏之后所呈现出来的种种恶果实为前车之覆，可谓殷鉴不远。
总之，在目前的情况下，“温州炒房团”的行为当然不是一种可以完全自由放任的市场行为。在垄断的市场格局里，它只会对房地产市场的垄断起推波助澜的作用。这种作用不仅加速了社会财富向少数人集中，降低了一般民众的生活福利水平，挤压住宅市场的中低端消费者，也不利于房地产企业致力于提高效率，同时也会加剧信用风险。因此，政府对“温州炒房团”行为不仅要设置种种限定——尽管这属于治标之策，但也合乎规范市场运作的要求，而且要对目前住房供给的垄断与开发商的价格合谋进行管制，以便降低房地产业的垄断程度，鼓励开展公平有序的竞争——这才是治本之策。
在这里，到底应该给温州炒房团发什么奖章呢？在个别人看来，假如温州炒房团该发铜牌的话，银牌大概就应该发给把房价抬到最高的开发商。至于无本万利、空手套白狼的倒地皮者，则最有资格站到最高的领奖台上，戴上金光闪闪的冠军奖牌，俯视那些仅为谋得立锥之地就得如工蚁一般劳碌终身的芸芸众生们。按照这种规则颁奖的地方，大概就是某些投机家们梦寐以求的“市场经济”的天堂吧——而那必将是所有诚实劳动者的人间地狱！
（2004年4月）