，建立了新的抵押贷款体系。在1932年，美国总统批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），宣布由联邦政府为购房提供担保，形成提供长久性、低利率、分期还款方式运作的抵押市场。1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），宣布成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险。

    抵押贷款和国家担保解决了经济大萧条带来的支付能力断链问题，消费者的可支配收入变相增加，消费能力增强了。这以后，抵押贷款一路增长，抵押贷款占全部住宅贷款的比重从1945年的9.36%上升到1964年的92.18%。

    第二次金融革命是住房抵押贷款证券化。

    1970年代，美国利率大幅升高，这加剧了住房抵押市场的矛盾。利率提高使购房者还款付息的压力增大，而抵押贷款机构在利率波动下“短借长贷”，造成了利息损失和流动性问题，其资产变现能力和盈利能力大大下降，放款能力受到影响。

    1970年，美国成立一系列专门中介机构FannieMae、FreddieMac和GinnieMae，负责房地产抵押的证券化运作。FreddieMac为FHA的合规贷款以外的常规贷款提供担保，建立常规贷款的二级交易市场。1972年以后，FannieMae也开始购买常规贷款，住房抵押贷款二级市场范围进一步扩大。

    抵押贷款证券化对美国房地产的影响巨大。首先，它极大促进了住宅信贷的发展，解决抵押贷款的流动性、融资问题和风险控制问题。其次，它为住房市场提供大量资金，推动了房地产市场的活跃。其三，它使居民住房建设跟全球的资本市场结合为一体。其四，它能够在即使出现银行危机、商业银行信贷萎缩时，保证市场上仍能够有足够的资金流动。

    住房抵押贷款证券的发行，1984年是620亿美元，到2001年，已经发展到1.2万亿美元。在二级市场上融资的抵押贷款的比例从1984年的27%增长到2001年的59.3%，翻了一倍多！

    1950年时全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2090亿，1970年为2890亿，但到了1981年则猛升为10037亿美元。1970年开始的房贷资产证券化使70年代的房贷余额新增2.47倍，从中可见金融创新对住房消费的促进作用。

    第三次金融革命是信息技术的应用。

    进入1990年代后期，信息技术对房地产金融的影响越来越大。二级市场开始实行电子交易，抵押贷款搬到网上发行。信息技术提高了信息的对称性，降低了房地产金融行业的交易成本，提高了房地产金融的运行效率。

    小公司效应：多样化生存

    如果说，规模化和金融化是当前美国房地产行业的主流，那么支流就是“小公司效应”。

    我们所说的“小公司效应”主要是指：第一，公司的核心能力存在于个人，而不是公司组织内部；第二，这一行业的比较优势很容易打败核心能力。现阶段的美国房地产行业仍然具有这种特征。

    大量小型企业存在是现阶段美国房地产行业的一个特点。2002年，在美国有超过7万家房地产发展商，其中绝大多数是小型企业，前五大发展商销售收入的市场份额只达到14%。

    之所以存在这么多小公司，一方面是需求层次的多样性和需求地域的广泛性使大型企业难以覆盖所有的消费者需求，从而给小企业留出了市场机会，另一方面，目前大型企业的资金实力和管理水平都还不足以支撑覆盖全部消费者需求的企业体系。此外，住宅开发企业相对稳定的赢利性给许多“游资”创造了机会，进入住宅开发进行投机操作，这也促使小公司进入房地产行业。

    从行业演变规律上讲，大多数小公司到了一定阶段注定要被淘汰出局。但是从房地产需求的多样性来看，那些抓住特定细分客户群的小公司将会活下来。

    总结美国房地产行业发展的三个趋势，可以发现一些规律性的启示：规模化的实质是做“大”，金融化的实质是做“快”，而在“小公司效应”消失以后，能够让小公司继续存在的理由是“多样化”。

    由此观中国房地产行业的发展，一样地，除了更大，更快，或者更多样化，似乎别无他途。