费用。长实把握时机，以低价买入天水围业权，发展成今天的嘉湖山庄。

    长实一连串合作发展，都是用联营公司的方式经营，多有其他伙伴参与。这种财务设计及合作发展地皮方式，就是长实的市场经济专利。长实的参与权益是少于50%，联营公司的负债便不会在长实的负债表上出现。一个庞大的地产发展项目涉及资金很大，而且时间可能长达10年，在发展初期，未有卖楼收益，利息支出会不断上升，用这种Off Balance Sheet Financing（表外融资），容许长实避免将所有资源困死于单一业务上。用联营方式发展地产，财务风险亦会有所降低，地产发展商向银团贷款，是以项目形式（Project Based）借钱，即是用联营公司的地皮及售楼收入抵押予财团，参与发展的公司无需作出额外承担。

    这种Off Balance Sheet Financing是霍建宁的专长，未出任和黄行政总裁前，他是长实的财务董事。用这种联营公司方式发展地产，可以与其他伙伴分担风险，而负债亦不会在公司的资产负债表上出现。

    一贯以来，长实的辉煌业绩是透过发展他人的土地。所以长实的经济专利是买公司，利用他人的地皮发展住宅比直接买地皮更便宜。但时移势易，这种以合作形式发展的土地越来越少。李嘉诚是有远见的，他明白地产黄金岁月无法长期维持，将出售发展物业的资金，转移投资在其他行业，利用和黄发展无线电话，从香港发展到英国及欧洲的无线电话，再由2G发展到3G；从香港的货柜码头，到盐田港码头，到上海外高桥码头，到英国甚至巴拿马的货柜码头。屈臣氏由小药房变成健康产品连锁店，现时更变为跨国公司，成为欧洲最大的健康产品连锁店。所以长实的经济专利，是逐渐由香港的地产，转移到发展成为跨国的市场经济专利，透过全球化延长已建立的市场经济专利。